Договор взаимного инвестирования между физическими лицами. Договор инвестирования

В последнее время в редакцию нередко поступают вопросы, связанные с заключением договоров инвестирования. Поэтому сегодня мы решили подробнее рассказать про инвестирование средств в недвижимость (главным образом – в жилую), юридических тонкостях при оформлении такого рода отношений.
Наш эксперт Елена Николаевна Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»:

Инвестирование или долевое участие?

Договор об инвестировании представляет собой форму договора о совместной деятельности. Его определение дано в Гражданском кодексе. Основная мысль данного договора заключается в том, что стороны, на основе достигнутых соглашений, вместе делят и прибыль, и убытки, связанные с некой коммерческой деятельностью. Существует стандартная форма договора инвестирования, но она, конечно, всегда готовится с учетом конкретных условий.
Главное, что следует понимать при заключении договора инвестирования – какие риски имеются, а, значит, насколько оправданно то или иное вложение денег.

Инвестирование в сфере недвижимости регулируется двумя законами – законом от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Согласно этим законодательным актам, сами по себе инвестиции, как вид коммерческой деятельности, приветствуются. Их могут осуществлять как физические, так и юридические лица. Но в том случае, если речь идет о заключении данного вида договора с целью приобретении жилья для личного проживания, последняя редакция закона 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» накладывает на застройщика очень серьезные обременения – в таком случае в категоричной форме разрешается заключение только договоров долевого участия. Такие ограничения были приняты законодателями, поскольку в кризис особо остро встала проблема обманутых дольщиков, недостроев и долгостроев.
Подчеркну - если речь идет о жилой недвижимости - квартире. Если приобретается сразу несколько квартир, и вы собираетесь их продавать после оформления собственности, то возможно подписание и иных форм договоров.

Договор инвестирования ориентирован на коммерческую деятельность. То есть, кроме такой приятной процедуры, как разделение прибыли и плодов некоего совместного труда, он предполагает разделение убытков и возмещение понесенных расходов, в тех долях, в которых инвестор участвует в строительстве.

Фактически заключение договора инвестирования при строительстве жилого дома означает, что, если стройка остановилась из-за нехватки денег, то все инвесторы вынуждены будут дополнительно сброситься на то, чтобы проект был завершен. В этом и будет выражаться разделение рисков.

А в случае долевого участия вложения дольщиков защищены – всю материальную и коммерческую ответственность несет застройщик. Именно он должен просчитать все риски, определенным образом их застраховать. То есть, если по договору долевого участия сумма внесена полностью, то дольщик вправе требовать то, что ему причитается, а именно готовую квартиру, несмотря ни на какие сложные экономические ситуации.

Поэтому те граждане, которые приобретают жилье для собственного проживания, для себя, и защищены дополнительно договорами долевого участия. И продажи такого строящегося жилья по другим договорам просто запрещены. Если же застройщик заключает с дольщиками при строительстве жилья иные формы договоров, на него налагаются серьезные штрафы - до одного миллиона рублей за каждый случай. При этом если полностью соблюдается 214 ФЗ, есть серьезные налоговые послабления – застройщик полностью освобождается от уплаты НДС.

Надо сказать, что у нас в городе уже несколько лет в основном заключаются договоры долевого участия. Проблемы часто начинаются тогда, когда речь идет о застройщиках из других городов и Москвы, пришедших в наш регион. Это объясняется спецификой московского рынка недвижимости. Там существуют серьезные проблемы со сдачей домов, получением свидетельств о праве собственности. Люди годами живут в домах, не имея свидетельств на руках. Поэтому застройщики и работают по различным договорам – предварительным, инвестиционным, векселям и т.п., привнося эти схемы и на другие рынки.

Таким образом, если вы приобретаете жилье не у нижегородского застройщика, следует обратить внимание - какую форму договора вам предлагают заключить. И подписывать только договор долевого участия, если не собираетесь рисковать. Однако если есть желание выступить в качестве инвестора, разделить все риски, - пожалуйста, предприятие может оказаться и весьма выгодным. Тем более, при приобретении нескольких квартир по договору инвестирования, застройщик предложит, скорее всего, некие особо интересные условия.

Важно также понимать, что по договору инвестирования уступить свои права нельзя. Придется дожидаться окончания строительства, получения свидетельства о праве собственности, и только после этого возможна реализация недвижимости по стандартному договору купли-продажи.
А вот договор долевого участия это делать позволяет. Согласно ему, свои права можно уступить (продать) в процессе строительства по договору уступки права требования. И уже новый дольщик будет приобретать строящуюся квартиру для себя, оформлять права собственности на нее.

На какой стадии строительства подписывается договор об инвестировании?

Договора долевого участия застройщики имеют право заключать только после того, как выполнили целый ряд действий (затратных и по времени, и по деньгам), а именно: все документы на земельный участок оформили, получили разрешение на строительство, проект согласовали со всеми инстанциями, начат нулевой цикл строительства, прошло две недели после публикации проектной декларации.
Договор же инвестирования заключается на любом этапе. Даже на стадии идеи, воздушного замка (никто запретить сделать это не может) можно по нему вложить свои деньги в проект. И проиграть или выиграть.

Расторжение договора инвестирования

Данная процедура чаще всего в договоре прописывается. Если вы внесли все средства как инвестор, то вправе свои права переуступить другому лицу, которое на таких же условиях войдет в проект, т.е. как инвестор со всеми вытекающими последствиями.
А вот если необходимые суммы внесены лишь частично, то обычно есть серьезные ограничения по выходу. То есть договор предусматривает, что инвестор должен выполнять взятые на себя обязательства.

Момент окончания договора инвестирования

Он всегда прописывается в самом договоре. Но если говорить об инвестициях в форме капитальных вложений, в строительство, то это этап получения свидетельства о собственности. После этого инвестор становится собственником со всеми правами – правом владеть, распоряжаться, пользоваться.
До этого ограничения в правах существуют, особенно если речь идет о жилой недвижимости – продать ее, уступить права на нее по договору инвестирования нельзя.
Раньше была распространена схема оплаты работ подрядчиков через заключение договоров инвестирования. Сейчас это невозможно. Подрядчик не имеет права такой договор передать физическому лицу, которое приобретает жилье для себя, данная уступка недействительна.

Как не ошибиться

Если жилье приобретается для проживания, и предлагается иная форма отношений, не договор долевого участия, следует обратиться за разъяснениями к юристу, который оценит все риски данного соглашения.
Но следует понимать, что никто не вправе признать договор инвестирования незаконным, если только сам гражданин не заявит о нарушении своих прав. То есть, если дом возводится согласно установленным срокам, проблем нет, инвестор всем доволен, то он в итоге спокойно сможет зарегистрировать свои права. Никакой проверяющий лишить его этой возможности не сможет.

А как у нас?

Что касается Нижнего Новгорода, то здесь практика заключения договоров инвестирования не имеет широко распространения. Нижегородцы, если речь идет о строящемся жилье, в большинстве своем уже понимают, что заключать следует лишь договоры долевого участия. Видимо, разъяснительная работа СМИ и профессионалов сделала свое дело.

При заключении договора, следует различать , будет ли данная сделка являться застройки или .

Данные понятия отличаются по ряду признаков :

• согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только , которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
• законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
• в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов). При долевом участии такие ситуации исключены;
• обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия . В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников .

Договор инвестирования в строительство

Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).

Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность , так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.

В случае недостаточности вложенных средств, инвесторам предстоит дополнительное финансирование проектов.

Стороны и предмет договора

Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» .

Сторонами такой сделки выступают:

• инвесторы - граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
• заказчик - гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
• застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

• подрядчик - физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.

Объектом инвестирования являются:

• строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
• различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).

Существенным условием договора инвестирования строительства является предмет .

Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:

• со стороны инвестора - вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование);
• со стороны заказчика - непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.

Существенным и главным преимуществом договора является разница в стоимости недвижимости. Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки). При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.

Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ , которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы. Таковыми являются:

• высокая рентабельность инвестированных средств. Как правило, высокий процент прибыли обеспечивается даже при продаже готового объекта по заниженной стоимости;
• гарантия возврата вложения (за исключением случаев форс-мажоров, не зависящих от воли сторон);
• надежность инвестирования капиталов;
• широкий спектр предложения для диверсификации (разделение инвестиционных средств на части с последующим вложением в отрасли различного вида).

Риски и недостатки инвестиционных проектов в основном зависят от человеческого фактора . В первую очередь это отражается на качестве объекта и последующей его реализации.

Проблемы возникают и со сроками строительства, что ведет к уменьшению доходности от инвестиций.

Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной стоимости объекта, следовательно, и к уменьшению доходов инвесторов.

Договор долевого участия в строительстве

При этом вся ответственность возложена на застройщика, в силу того, что на него возложена обязанность просчитать риски и осуществить мероприятия по их устранению или недопущению.

Стороны и предмет договора

Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.

Сделка заключается между:

• дольщиком - лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
• застройщиком - юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.

По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании.

В случае если договор заключается представителями сторон, требуется наличие надлежаще оформленных доверенностей. Для физических лиц - нотариальная доверенность.

Предмет договора должен быть конкретизирован . Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.

Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое). Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.

Преимущества и недостатки договора

Долевое участие в строительстве связано с , которые зачастую вызваны действиями недобросовестных застройщиков. Судебные процессы по спорам между сторонами сделки нередки. Однако, несмотря на это, количество желающих получить жилую площадь в строящемся доме с каждым годом только увеличивается в связи с тем, что готовое жилье нередко является дорогостоящим и недоступным для большинства граждан.

Привлекает же участников долевого строительства такое жилье не только из-за низкой стоимости. Существует ряд преимуществ такого участия:

• беспроцентная рассрочка платежей (взносов);
• получение нового (первичного) жилья;
• широкий выбор (право выбора этажности, расположения квартиры и пр.);
• возможность планировки собственной квартиры (некоторые застройщики согласовывают планировку с будущими владельцами);
• гарантия прав на помещение (т.к. договор регистрируется в Росреестре).

Каждый дольщик может усмотреть в таком строительстве и другие плюсы, в зависимости от его интересов и потребностей. Однако помимо положительных моментов, долевое участие имеет множество отрицательных качеств , основными из которых являются:

• сроки получения квартиры (строительство может осуществляться годами, а также застройщик может нарушать договорные сроки сдачи объекта);
• некачественное выполнение работ, нарушение норм и пр.;
• финансовые риски дольщика при банкротстве организации-застройщика.

В случае нарушения имущественных интересов, пострадавший участник имеет право на обращение в правоохранительные органы или судебные инстанции за защитой и восстановлением нарушенных прав.

Участники долевого строительства обратились в суд с иском к Организации-застройщику. Требования истцов заключаются в уменьшении стоимости передаваемого жилья в связи с некачественным выполнением инженерно-технических работ, а также значительного уменьшения площади помещений.

Суд, изучив материалы дела, установил следующее:

• застройщик действительно нарушил условия договора долевого участия и передал гражданам помещения, площадь которых существенно отличается от той, которая установлена в договоре;
• помимо этого, договором предусмотрено уменьшение стоимости (перерасчет) жилья в соответствии с фактической, после проведения инвентаризации.

Учитывая все обстоятельства, суд удовлетворил требования дольщиков и обязал застройщика вернуть разницу в стоимости жилья в пользу участников долевого строительства.

Заключение

Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.

При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).

Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.

Вопрос

Приобретение квартиры по договору инвестирования

Мы с женой хотим заключить договор долевого участия. Строительство многоквартирного дома уже начато и сейчас находится на стадии строительства восьмого этажа (из двенадцати). Застройщик предлагает заключить договор об инвестировании. Имеем ли мы право в этом случае получить свою квартиру?

Ответ

Инвестирование не предполагает регистрацию договора в Росреестре, следовательно, жилье, которое Вам предлагается, не будет обременено. В таком случае застройщик может оформить еще несколько сделок на эту квартиру. Следует также учитывать, что при инвестировании, получение конкретного жилья не предусмотрено, и Вы можете быть уже не единственным, кто вложил средства в данную квартиру.

Согласно инвестиционному законодательству, преимущество на доход или объект (квартиру) имеет инвестор, который самым первым заключил договор и внес капитал.

Для покупки квартиры на семейные нужды, Вам лучше стать участником долевого строительства, а не инвестором. Право на получение жилья в этом случае будет гарантировано.

В российской правовой практике есть понятие инвестиционного договора. Особенно интересен тот факт, что, несмотря на широкую распространенность данного типа соглашения, официального закрепления в законодательных источниках оно не имеет. Каким же образом такие договоры составляются на практике?

Определение

Согласно распространенной трактовке, инвестиционный договор - это соглашение, как правило, коммерческого характера, определяющее механизм передачи денежных средств либо материальных ценностей лицом или группой субъектов в распоряжение предприятия с целью последующего возврата вложений в виде процентной надбавки или наделенного высокой стоимостью актива. Подписывая подобного рода контракт, инвестор передает финансы или имущество в пользу другого лица, чаще всего в собственность или оперативное управление.

Таким образом, основная цель, с которой заключается договор об инвестиционной деятельности, - последующее получение коммерчески ощутимой выгоды вкладчика денежных средств или материальных ценностей. При этом источник получения инвестором дохода - деятельность организации, в которую он вложился. Договор, о котором идет речь, как правило, предполагает, что соответствующие активности получателя денежных средств носят предпринимательский характер. Хотя правовая природа таких соглашений может быть самой разной.

Инвестиции в строительство

Особую популярность приобрел инвестиционный договор в строительстве. Источником финансирования деятельности девелоперов, как правило, выступают денежные средства, поступаемые извне - от граждан (если речь идет о возведении жилых домов), организаций, государства или муниципалитетов (если объект имеет коммерческое назначение). Инвестиционный договор в сфере строительства подразумевает, что вкладчик передает девелоперу денежные средства взамен на получение готовой недвижимости по факту ее возведения (или, как вариант, право купить интересующий объект с существенными преференциями).

Интересен тот факт, что такого типа контракты никак не классифицированы в гражданском законодательстве РФ.

С точки зрения правового статуса, инвестиционный договор на строительство - образец смешанного соглашения, легитимность которого гарантируется формулировками 2 пункта 421-й статьи ГК РФ - о возможности заключения контрактов, которые могут быть как предусмотрены законами РФ, так и не иметь такого статуса.

Структура подобного рода соглашений, как правило, подразумевает присутствие элементов, характерных для типов договоров в самых разных сферах.

То есть строительные контракты могут содержать формулировки, свойственные для договора займа, подряда или, например, товарищества, исходя из специфики деятельности фирмы, получающей инвестиции.

Нюансы законодательства

Вместе с тем, ГК РФ - не единственный источник права, который определяет статус строительных контрактов (точнее, дает ориентиры для составления их структуры). При составлении таких соглашений могут применяться нормы ФЗ "Об инвестиционной деятельности", а также Закона РСФСР аналогичной направленности - в тех частях, где положения не противоречат более новому правовому акту. Например, некоторые нормы, изложенные в указанном ФЗ, применяются, если речь идет не о строительстве объекта с нуля, а, скажем, о капитальном его ремонте или реконструкции. Соглашения подобного рода в ряде случаев также именуются инвестиционными договорами. Поскольку в гражданском законодательстве четкого определения таким контрактам нет, это не ошибка.

Признаки инвестиционных договоров

Как мы отметили выше, законы РФ не дают четкого определения, что же такое инвестиционный договор. В самом начале статьи мы привели одну из популярных трактовок данного термина, но официального характера наше определение не носит. Вместе с тем, российскими юристами выделяется несколько типовых признаков инвестиционного договора. Рассмотрим их.

Ключевой критерий здесь - экономическое содержание соглашений. Некоторые юристы считают, что принципиального значения не имеет, заключается ли инвестиционный договор между физическими лицами, юридическими или тем и другими - субъекты гражданских прав могут быть любыми (как и объекты). Сторонники данного мнения ссылаются на формулировки Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности" - там, в частности, сказано, что объектами инвестиционной деятельности могут быть фонды и оборотные средства во всех сферах и сегментах народного хозяйства.

В ФЗ, принятом уже в Российской Федерации, в свою очередь, сказано, что объектом вложений может быть имущество, находящееся в любой форме собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. Некоторые юристы обращают внимание на ряд подзаконных источников права. Например, в одном из документов российской арбитражной практики сказано, что инвестиционный договор должен в обязательном порядке содержать формулировку, отражающую цель получения вкладчиком дохода или иных преференций.

Эксперты выделяют следующие несколько ключевых признаков, по которым тот или иной контракт можно классифицировать как "инвестиционный". А именно:

• заключение инвестиционного договора должно подразумевать долгосрочный характер отношений сторон;
• соглашение должно носить взаимный характер (то есть в обмен на получение инвестиций субъект передает вкладчику результат инвестирования - доход, недвижимость, преференции и т.д.);
• соглашение должно иметь основание (в виде проектной документации, оферты, коммерческого предложения и т.д.);
• в договоре должен отражаться коммерческий интерес сторон (то есть инвестор получает некоторое вознаграждение).

В зависимости от сферы бизнеса, в которой инвестор и получатель денежных средств сотрудничают, в соглашение могут также включаться формулировки, предполагающие целевое использование финансов и материальных ценностей, передаваемых вкладчиком, а также общий или долевой характер собственности на то имущество, что передается субъекту вложений.

Инвестиционное товарищество

В 2012 году в России был законодательно закреплен институт инвестиционного товарищества, отражающего особую форму совместной деятельности партнеров. В чем особенности заключаемых между ними соглашений? Договор инвестиционного товарищества, прежде всего, имеет специфику предмета.

Таковым в большинстве случаев является совместное приобретение ценных бумаг хозяйственных обществ, а также долей, формирующих складочный капитал в особого рода правовой форме бизнеса - хозяйственном партнерстве. Инвестиционное товарищество, таким образом, выступает неким компромиссным вариантом реализации правоотношений между такими формами как коммандитное (свойственное для юрлиц) и простое товарищество (в котором могут участвовать физлица).

Инвестиционное товарищество подразумевает договорные отношения, при котором при распределении доходов между участниками не платятся промежуточные налоги. При этом законодатель предоставляет участникам соглашения не раскрывать условия сделок публично. И в этом статус инвестиционного товарищества в отдельных признаках отличается от соглашения между организациями. Но есть между теми и другими и общие моменты. Например, в большинстве случаев требуется прописывать срок действия договора инвестиционного товарищества, учитывать специфику вывода из соглашения конкретных участников, особенности взаимодействия с кредиторами и т. д.

Практика составления инвестиционных договоров в строительстве

Вернемся к изучению соглашений, свойственных для сферы строительства - как к одним из самых популярных в аспекте инвестиционных взаимоотношений в бизнесе. Полезно будет изучить, например, алгоритм корректного составления таких контрактов, исходя из критериев, принятых в российской правовой системе. Выше мы отметили, что форма инвестиционного договора может иметь признаки схожести с соглашениями, характерными для иных сфер бизнеса - кредитованием, продажами и т.д. Исходя из этой особенности, как правильно конструировать контракты?

Во-первых, любое гражданское соглашение, необходимо начинать с преамбулы. В ней, как правило, излагается название договора, место и время и его заключение. Следующий компонент - информация о сторонах, подписывающих соглашение. Если заключается инвестиционный договор между юридическими лицами, то необходимо зафиксировать их официальное наименование, а также перечислить должностных лиц, которые действуют от имени соответствующих структур. Если одна из сторон контракта - физлицо, то необходимо указать его идентификационные данные (ФИО, серия и номер паспорта, адрес прописки).

Отметим, что обязанная сторона сделки имеет, как правило, один из двух основных статусов - либо она заказчик, либо подрядчик. В первом случае это означает, что контрагент инвестора обязуется привлечь дополнительных подрядчиков - то есть, является, главным образом, управляющей структурой. Но вполне возможен вариант, что одно и то же юрлицо будет и заказчиком и подрядчиком. Однако, в договоре эксперты все же рекомендуют употреблять первый термин.

Далее излагаются условия инвестиционного договора. Как правило, здесь фиксируются предмет соглашения, финансовые показатели, а также содержание контракта. Некоторые юристы полагают, ссылаясь на положения 432-й статьи ГК, что ключевое условие инвестиционного договора - именно предмет. Типовая его формулировка здесь может звучать примерно так: "Инвестор участвует в финансировании проекта путем передачи денежных средств, а заказчик использует их с целью строительства и последующей передачи объекта недвижимости в пользу контрагента". Конечно, в зависимости от специфики конкретного проекта формулировки могут быть иными.

Инвестиционный договор, образец которого мы сейчас составляем, должен также содержать адрес будущего объекта недвижимости (улица, номер дома, корпуса и квартиры - если они могут быть известны), этажность и иные признаки, характеризующие его географическое положение. В ряде случаев эксперты рекомендуют прикладывать к договору графический план расположения объекта на местности, а также, если это возможно - также и схему квартиры.

Следующий пункт - стороны инвестиционного договора фиксируют перечень работ, которые обязанная сторона должна провести с целью выполнения условий контракта со своей стороны. Эксперты рекомендуют подробно раскрывать их содержание, то есть вписывать в соглашение, что это будут строительные, технические, монтажные работы, прокладка коммунальной инфраструктуры, электричества. Если предусматривается отделка - также фиксируем. В некоторых случаях перечень соответствующих работ, а также дополнительную документацию по ним удобнее размещать в приложениях к основному договору.

Следующий пункт договора - цена. Вполне возможно, что заказчик захочет установить ее в иностранной валюте. Но в этом случае следует указать основной источник данных о ее курсе относительно рубля - как правило, это сведения из ЦБ РФ. То есть можно закрепить такую формулировку: "Расчеты в рублях производятся исходя из курса валюты, установленного ЦБ РФ на день, когда инвестор осуществляет оплату". В разделе "цена" договора необходимо отразить общую сумму взноса от вкладчика, а также, поскольку предмет соглашения - недвижимость, цену квадратного метра жилья.

Инвестиционный договор, образец которого мы составляем, должен включать сведения о сроке выполнения заказчиком (подрядчиком - если эти статусы совмещены) своих контрактных обязательств. В 314-й статье ГК РФ сказано, что если срок не определен, то за основу берется некий разумный период времени. Но лучше, конечно, конкретизировать данное условие договора. При этом, срок может привязываться к разным моментам - сдаче объекта по приемке или же факту оформления инвестором права собственности на квартиру. Конкретный критерий определяют стороны договора, руководствуясь объективными приоритетами.

Обязанности инвестора

Полезно будет уделить внимание такому пункту как обязанности инвестора. Эксперты полагают, что типовой проект инвестиционного договора может содержать следующую их совокупность:

• передавать денежные средства или иные материальные ресурсы в согласованные контрактом сроки (обеспечивать ими заказчика на регулярной основе);
• снабжать партнера необходимыми правоустанавливающими и иного рода документами;
• выплачивать, если это предусмотрено соглашением, отдельное вознаграждение заказчику;
• осуществить приемку объекта.

Обязанности заказчика

В свою очередь, определенным спектром обязательств наделен также и заказчик. Что он должен сделать:

• разработать или заказать проектную документацию;
• найти и отвести земельный участок для возведения объекта недвижимости;
• отчитываться о процессе строительства и расходования инвестиций согласно определенному договором графику;
• провести, если это предусмотрено договором или требованиями законодательства, торги на привлечение подрядчиков;
• сформировать коллектив строителей и специалистов иных необходимых профилей;
• контролировать и осуществлять технических надзор над работой контрагентов;
• сдать объект в приемку;
• предоставить инвестору необходимые документы.

Особенности построения договора

Если предельно упросить алгоритм конструирования инвестиционного договора в строительстве, то выглядеть он будет примерно так:

• одна сторона, то есть инвестор, обязуется передать денежные средства заказчику;
• другая сторона, задействовав соответствующее вознаграждение, должна вложить полученные средства, исходя из специфики инвестиционного проекта, в строительство объекта недвижимости и впоследствии передать его инвестору;
• соглашение должно включать сроки и прочие условия.

Этапы реализации строительного договора

Мы изучили примерную структуру инвестиционного договора в сфере строительства. Рассмотрим теперь то, в рамках каких этапов соответствующее соглашение может реализовываться. Эксперты выделяют три основные стадии исполнения инвестиционного проекта.

Во-первых, это период, предшествующий непосредственным финансовым расчетам. В рамках него заказчик готовит проектную документацию, экономическое обоснование, осуществляет техническую подготовку к возведению объекта недвижимости. Что касается источника первого типа, она представляет собой совокупность информации, которая отражает применение технологий и инженерных решений в строительном проекте.

При этом перечень работ, предусмотренных в проектной документации, может быть ориентировочным. В ряде случаев инвестор может потребовать от заказчика поставления бизнес-плана, который должен наглядно отображать преимущества конкретного проекта, исходя в том числе из его технологической и инженерной специфики.

Во-вторых, это как таковой инвестиционно-строительный этап. В рамках его заказчик находит инвестора, заключает с ним соответствующий тип договора, подписывает контракты, в свою очередь с контрагентами, оформляет трудовые отношения с наемными специалистами. После - строит объект, а затем - передает его в распоряжение инвестора.

В-третьих, это эксплуатационный этап. В рамках его могут быть произведены дополнительные работы - в направлении отделки, снабжение объекта дополнительными коммунальными ресурсами, решение возможных вопросов, связанных с недочетами, допущенными при строительстве и т. д.

Передача объекта инвестору

Инвестиционный договор на строительство, образец которого мы в аспекте ключевых признаков рассмотрели выше, подразумевает, что передача объекта недвижимости должна сопровождаться подписанием акта приемки (или аналогичного документа) по факту завершения строительства. Кроме того, инвестор должен получить также и необходимые правоустанавливающие документы. В некоторых случаях заказчик обязуется также передать в распоряжение партнера основные источники по профилю рабочей документации - они могут быть использованы, например, при отделочных работах или реконструкции.

Скачать инвестиционный договор

Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций. Инвестиции - денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата. Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, - это капитальные вложения.

Стороны такого договора:

• Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком - одна сторона.
• Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором - вторая сторона договора.

При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта. В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.

Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:

• предмет договора - объект строительства с максимально точными характеристиками;
• порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
• сроки строительства и передачи жилого объекта - предмета договора.

Правовая основа договора инвестирования

1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации...» (с изменениями от 22 августа 2004 г.);
2. Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
3. Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:

• Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
• Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
• Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности.

Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования .

Договор инвестирования в пользу третьего лица

По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.

На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

Государственная регистрация права собственности

Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.

Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:

• Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
• В случае передачи прав между инвесторами - исключает последующую ответственность между ними;
• Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
• Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.

После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности - выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Риски при заключении договора инвестирования

Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве - образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.

Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность. Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде. Кроме того, нужно помнить, что незаконными считаются договора на те объекты, разрешение на строительство которых получено заказчиками после 01.04.2005 г.

Риск 2. Содержание договора и его условия в полном порядке и устраивают инвестора. Происходит подписание договора, передача инвестиций и... все. Заказчик не работает над проектом и вообще такого юридического лица больше не существует. Чтобы избежать подобной ситуации перед заключением договора инвестиции вся правоустанавливающая и другая документация заказчика должна быть тщательно проверена.

Риск 3. Цепочки. При заключении договора инвестирования «через третьи руки» добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно. В некоторых случаях цепочки могут напоминать финансовые пирамиды.

Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия

Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
4. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство - в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
5. Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
6. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому - является.

Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.